السياسات الدولية لضبط أسعار العقارات ( البيع و الاستجار )

هل تحتاج الى عقار ولكن الاسعار اكبر بكثير مما تمتلك ؟؟

ان ارتفاع أسعار العقارات غالباً يكون سببه الاحتكار للعقارات و الاراضي الذي يؤدي الى رفع الاسعار بشكل تدريجي حتي تصل الى اسعار تضخمية غير محتلمة.

تستطيع الحكومات أتخاذ عدد من التدابير التي من شأنها ضبط وتحديد أسعار العقارات وإيجارتها كالتالي:

1.       تحقيق التوازن بين العرض والطلب

يمكن للدولة اتخاذ بعض الاجرائات الخاصة بالتحكم في المطلوب بهدف ضبط اسعار العقارات والايجارات ضمن اطار معين ، و من تلك التدابير:

·         توفير العطاءات العقارية : وذلك من خلال تحصيص قطع اراضي للدولة كمشروعات سكنية ، مما يزيد حجم المعروض من الوحدات السكنية.

·         فرض الضرائب على المنازل الشاغرة: هذا الإجراء له تأثير قوي على سوق الإيجار ، حيث لا شئ يثير شغف المالكين لتأجير وحداتهم السكنية بأسعار اقل مما يرغبون بها ، و في حال فرضت الدولة ضريبة على الوحدات الخالية وغير المؤجرة سوف يودي ذلك الى تثبيط المالكين من مجرد الجلوس والانتظار لقيمة ممتلكاتهم في الارتفاع كل شهر.

·         رفع قيمة الائتمان للمضاربين: المستثمرين الذين يبحثون عن عوائد ضخمة في سوق العقارات لا يقومون بكل هذه العوائد من اموالهم الخاصة بل من خلال قروض إتمان من البنوك ، وبالتالي يمكن تشديد القواعد حول القروض المقدمة للمضاربين في سوق العقارات.

·         وضع قواعد الكثافة السكنية للمناطق والموافقات على التنمية : في حال ظهور مشكلة عدم وجود منازل كافية في ظل توفر مساحات للأراضي ، فإن هذا يعني بالضرورة ان هناك سوء توزيع للكثافة السكاني ، و بالتالي فإن وضع قواعد للكثافة السكانية لكل منطقة مع توفير التمويل و الموافقات على المرافق و التنمية اللازمة .. سيزيد من رقعة سيدفع المستثمرون الى بناء المزيد من المنازل ، بما يوفر معروض اكبر.

2.       ضرائب تستهدف المستثمرين في قطاع العقارات

عندما يكون سياسة التسعير الشائعة في السوق قائمة على الاحتكار بهدف رفع الاسعار ( تسعير بناء على المنافسة و الاحتكار)، فإن مالك العقار " كمشروع ربحي " يكون هو المتسبب الاول في زيادة الاسعار. هنا يمكن للدولة فرض حزمة من الضرائب الموجهه لمالكي العقار بغرض الاستثمار و منها :

·         ضريبة على مشتري العقارات من الاجانب ... حيث يرغب المستثمرين من الاجانب دائماً شراء العقارات على اسعار منخفضة ، واعادة تأجيرها او بيعها بعد مدة طويلة بإجمالي ارباح يمثل اضعاف سعرها الحقيقي ، وبالتالي فإن فرض ضريبة على علمية الشراء سوف يحد من عملية الشراء للأجانب والمستثمرين.

·         ضريبة التقليب Flipping tax : وتستهدف المضاربين والسماسرة الذين رفعوا أسعار المنازل والشقق بقصد البيع لتحقيق ربح سريع ، وبالتالي فإن فرض ضريبة على عقود البيع والشراء التي لم ينصرم عليها زمن محدد يستدعي دفع ضريبة تتناقص مع زيادة المدة.

معدل ضريبة أرباح رأس المال Capital gains tax rate : بحيث يدفع المستثمر الذي يبيع أي عقار سكني ، ضريبة أرباح رأس المال على  الأرباح من البيع و التي تساوي الفارق بين سعر الشراء وسعر البيع " مع الاخذ في الاعتبارالفرق بين سعر الفائدة وقت البيع و وقت الشراء".